上海有开发商出奇招:一套房子3份合同、又租又售又装修 _ 东方财富网
原标题:上海有开发商出奇招:一套房子3份合同、又租又售又装饰 摘要 【上海有开发商出奇招:一套房子3份合同、又租又售又装饰】本来这个项目——新城虹口金茂府便是2016年的广中路地王,彼时这块地被新城以37亿元总价拿下,溢价率77.4%,折合楼面价6.7万元/平方米左右。(每日经济新闻)   镁编的一位朋友最近很想买房,但上海的高房价实在是让人望而生畏。  很巧,这时候一个项目映入了他的眼皮,均价才10.2万元/平方米,总价1300万元起。为什么是“才”,由于项目地点的上海内中环区域,现已没有普通住所新房,周边别墅3400万元/套起。  出于工作灵敏,镁编仔细查了下材料,本来这个项目——新城虹口金茂府便是2016年的广中路地王,彼时这块地被新城以37亿元总价拿下,溢价率77.4%,折合楼面价6.7万元/平方米左右。图片来历:受访者供给  但地块要求严苛,要求保证房占5%,配2000平方米的社区行政医疗卫生设施(无偿移交给政府),15%需全体持有且70年无法转让(即20%左右的面积无法出售),住所套数下限450套,配建中小户型不低于总建面的70.0%。  这样算下来,扣除保证房、自我克制部分等,可售部分的实践楼板价到达87425元/平方米。  仅仅地价本钱就迫临9万元/平方米,但项目存案均价10.2万元/平方米,开发商还有利可图么?  镁编通过查询发现,本来项目用了一步奇招——“偷梁换柱”,把本应该自我克制的面积也做进了房子套内面积,以租代售,拿出去变现。  这种闻所未闻的做法,究竟怎么完成打破方针约束,拉升赢利空间?  一套房子3份合同,租、售、装  一直以来,上海严厉的土拍方针是悬在开发商头上的白。这个项目,假如100%按规则卖房,开发商或许真没太多钱可赚。  镁编以购房人身份去到现场发现,该项目有148平方米和156平方米的主力户型,其间都包含了48平方米租借面积。租借部分的金钱需求分两次交清,一起签的是租借合同,期限20年。  举个比方,一套156平方米的房子,产证面积为108平方米签进新房的“购销合同”,剩余的48平方米为租借面积,和开发商签“租借合同”,房子触及改装,所以还要签定一份装“修改造合同”。  也便是说,正常购买这个项意图156平方米户型,需求签3种合同。  读者看到不由要问,只签20年合同,那20年之后呢?开发商也替你想好了,等到期后,和开发商无偿续租,租借部分也能够直接转租。  已然一部分是租借,天然要廉价一点。所以这48平方米的价格是依照出售均价的4折~6折算。尽管费事,但这个价格配这个地段,不少购房者挑选了承受,项目2018年开盘,现在现已进入尾盘出售阶段。  另一方面,项意图存案均价定在了10.2万元/平方米,明面上看每平方米仅比可售部分实践地价高1万多块,其实开发商是通过“变现自我克制面积”,下降了每平方米的本钱。  “很明显,开发商是为了处理本钱和赢利问题,变相打破方针约束,尽快让货值变现。”  一名TOP20房企的区域总裁告知镁编,对自我克制部分一次性付款,关于业主,实践添加了使用面积,价格又廉价,只需有使用权就行了。  这位区域总还告知镁编,一般情况下,开发商处理“自我克制面积”,要么是内部出售给了解的人、不需求任何产证的人,要么便是长租,没有其他更多更好的方法处理自我克制。  奇妙的“自我克制变现”  这个方法很奇妙。据镁编了解,项目首先在报批过程中是2梯3户的户型,其间自我克制户型也在其间,而在竣备检验之后,开发商会将墙体敲掉,并将自我克制户型的门从头砌上,再将空间面积拓宽出来。  如下图的148平方米户型中,红线部分在检验前是墙体,检验之后会敲掉。148平方米户型图图片来历:受访者供给  “原先,48平方米是独立成套、有入户门,但通过一番改造,开发商把自我克制部分做进了套内面积。”  一位通晓房子规划的区域总告知记者,这实践上是两套房子合二为一,即当项目在毛坯竣备之后,再进行装饰,将两套房子打通,完之后交给业主。只不过一部分空间是业主的,一部分是开发商自己的。  有业界人士看了这个“巧夺天工”的规划后,也忍不住赞赏,由于是户内隔墙,这样操作连城管都不能找费事。  一起,一位规划院的项目总监告知镁编,自我克制部分通常是独立成户,持有部分不能散布在各个楼层。  但一位TOP10房企的出资总直言,现在没有明确规定说不能这么做。  镁编特别查阅了当年的土地挂拍出让文件,的确没有明确规定,15%的自我克制需求独立建楼。  “现在一些项意图设备阳台和飘窗会有检验前后的区别,比方别墅在检验前没有地下室,而是检验之后再去打通。所以这种操作,在开发范畴是存在的。”  不过应该留意这类房子后期二手房买卖时的危险和费事。  “关于业主来说,48平方米是租借,今后要易手再卖必定会遇到费事。需求谨防后期的方针危险,以及今后商场、购房者的承受度问题。”业界人士表明。  不违规,也不允许  事实上,自我克制现象在房地产较为遍及,不少地方政府为避免“地王”呈现,将约束办法附加在出让条款上,如添加自我克制面积,下降乃至“冻住”不动产的流动性,按捺土地溢价远景。  据镁编不完全统计,2016年以来,多家头部房企在北京、上海、广州、佛山等城市竞得16宗自我克制地块,总出让价高达420亿元,自我克制份额从36%到100%不等。  但关于开发商来说,自我克制必定随同本钱的进步、赢利的约束。  58安居客研究院分院长张波表明,现在开发商遍及处理自我克制部分的方法都是做生长租公寓,但业界遍及认为热门城市租金报答率仅为2%~3%,假如再扣减管理费用、维护费用,实践出资报答或在2%以下,比国债出资收益率还要低,这样的出资是十分不划算的。  新方法应运而生,例如本案,用变相手法完成溢价。  上述业界人士直言,这是一种出售行为,存案也不必定是这套图纸,仅仅开发商在报批时,规划部分操纵有面积揉碎成几十平方米,而不是会集自我克制,在规划部分赞同的前提下,用出售绑缚的形式把自我克制面积去化掉。  该项意图做法即便没有违反土地出让文件中的相关要求,但亦值得商讨。从户型规划来看,很明显便是为了将自我克制部分和出售部分未来打通来推向商场,尽管是依照收取租借费的相关方法处理自我克制部分,但面临的对象是可售部分的业主,而非无房的纯租房者。关于真实有租借需求的人群来说,并不有起到应有效果。  从专业的视点来说,假如规划部分赞同,的确不违规,但必定也不允许。(文章来历:每日经济新闻)

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